Real Estate Investment

Par où commencer pour investir dans l'immobilier?

Avez-vous mis de l’argent de côté pour créer une source de revenus passive et générer un revenu stable? Ou peut-être, diversifier vos investissements? 

Pourquoi ne pas devenir propriétaire d’une propriété locative? Ou encore, rénover des propriétés immobilières sous-évaluées et profiter des bénéfices! Vous savez peut-être comment trouver le logement parfait, mais savez-vous comment choisir le bon investissement immobilier? Vous pouvez adopter des tonnes de stratégies différentes en matière d’investissement immobilier et créer un flux de revenus supplémentaires. 

Est-ce vraiment si simple? La réponse est oui, mais avec des décisions calculées et une solide stratégie à long terme. Voici tout ce que vous devez savoir sur l’investissement immobilier.

Tout sur l'investissement immobilier

Pourquoi investir dans l'immobilier?

La grande question est: pourquoi l’immobilier? Pourquoi pas des obligations, des actions, les fonds communs de placement ou les cryptomonnaies? L’immobilier comporte beaucoup moins de risques, et la demande sera toujours là. De plus, c’est un actif tangible qui peut être contrôlé et qui aura toujours une certaine valeur. 

L’appréciation

Il y a deux choses garanties avec l’investissement immobilier: le revenu des flux de trésorerie et l’appréciation. Il y a une faible chance que le marché immobilier baisse. Sinon, vous faites toujours des bénéfices. Mais attendez… qu’est-ce que l’appréciation? La valeur de votre propriété augmente avec le temps… Vous comprenez? 

Cela peut être dû à l’évolution du marché immobilier, à l’inflation, aux rénovations et améliorations que vous avez apportées, ou encore à la raréfaction des terrains autour de votre propriété. Mais l’appréciation de l’immobilier comporte toujours un risque, car le scénario est totalement imprévisible.

Moins de risques que le marché boursier

Supposons que vous investissiez toutes vos économies dans des actions. Tout va bien, vous êtes heureux, et un beau soir, on apprend que le PDG de la société XYZ était un escroc. Vos actions retombent à zéro, littéralement! Toutes vos économies s’envolent. 

Le marché boursier est volatile – il est soumis à des facteurs liés au marché, à l’économie et à l’inflation. Les événements géopolitiques et les événements propres aux entreprises déterminent également le graphique des actions. Elles peuvent vous procurer des bénéfices à court terme, mais l’immobilier est l’option la plus sûre à long terme.

La demande sera toujours là

On dit souvent que « la terre ne va pas manquer de terres », cela semble étrange, non? Il y aura toujours une demande de biens immobiliers, toujours! 

Vous achetez un bien immobilier, vous le rénovez et vous le mettez sur le marché. Il y aura toujours un acheteur prêt à payer pour l’acquérir. Vous devenez propriétaire, et il y aura toujours des locataires. Et devinez quoi, si l’économie se développe, la demande de biens immobiliers entraîne une hausse des loyers. 

C’est super avantageux!

Avantages fiscaux

Oui! Vous bénéficiez de nombreux avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier. Si vous êtes propriétaire d’un bien, vous pouvez déduire les intérêts de l’hypothèque. Vous bénéficiez également de déductions fiscales sur les impôts fonciers, le cash-flow des immeubles de placement et les frais d’exploitation. 

Ce n’est toujours pas suffisant? Si vous vendez un bien d’investissement immobilier, l’impôt que vous payez est inférieur de 15 à 20 % à votre tranche d’imposition personnelle. C’est ce qu’on appelle l’impôt sur les plus-values. L’impôt que vous payez sur les plus-values varie en fonction des lois fiscales en vigueur dans votre région.

Valeur tangible élevée

Comme nous l’avons mentionné plus haut, vos actions peuvent baisser jusqu’à zéro. L’immobilier, au contraire, a une valeur tangible élevée et aura toujours une certaine valeur monétaire. 

Vous avez plus de contrôle, contrairement aux actions qui peuvent s’emballer à tout moment. Vous pouvez également tirer parti de nombreuses sources de revenus pendant que le prix de l’ensemble s’apprécie.

Différentes façons d'investir dans l'immobilier

Il n’y a pas une, ni deux, mais d’innombrables façons d’investir dans l’immobilier et de faire un pas vers la sécurité financière. Vous pouvez opter pour l’accession directe à la propriété, la location de biens immobiliers, rénover des logements et les sociétés d’investissement immobilier (REIT).

Quel type de bien immobilier choisir? Vous pouvez opter pour de petits condos et des maisons unifamiliales ou pour de grands complexes et des maisons de luxe. 

Les options sont illimitées; que choisirez-vous?

Les plex

Ce qu'il faut rechercher dans un plex

Un plex est un logement multifamilial conçu pour loger différentes familles. Il peut s’agir d’un duplex, d’un triplex ou d’un quadruplex. Un duplex est généralement un bâtiment divisé en deux unités d’habitation distinctes, soit côte à côte, soit sur deux étages et avec des points d’entrée différents. En revanche, le quadruplex et le triplex peuvent accueillir trois ou quatre familles distinctes, respectivement. 

Qu’est-ce qui fait d’un plex une bonne opportunité d’investissement? Il s’agit d’un seul logement à l’extérieur, mais il peut abriter jusqu’à quatre locataires. Les revenus locatifs serviront à générer des liquidités et à constituer des fonds propres. 

Autre avantage, vous bénéficiez d’avantages fiscaux! Avec un plex, vous pouvez utiliser les règles d’amortissement des biens locatifs pour bénéficier d’avantages fiscaux. 

Ces habitations multifamiliales peuvent être achetées avec un prêt résidentiel plutôt qu’un prêt commercial. Vous pouvez utiliser un des logements pour vous-même et louer les autres.

  1. Achetez un plex dans un endroit qui présente de bonnes tendances économiques et des emplois à proximité. Cela permet d’éviter les mauvais locataires et de créer un flux de trésorerie durable.
  2. Avez-vous déjà entendu parler de la règle du 1 %? Elle signifie que le revenu locatif mensuel combiné d’un plex doit être égal ou supérieur à 1 % du prix d’achat.

Avantages

  • Moins de mise de fonds: La mise de fonds peut être aussi faible que 3,5 % si vous optez pour un financement FHA pour les logements multifamiliaux occupés par leur propriétaire.

  • Revenu locatif: Chaque locataire contribuera au remboursement de l’hypothèque, à l’entretien de la propriété et à la génération d’un flux de trésorerie élevé.

  • Avantages fiscaux: Vous pouvez bénéficier de réductions fiscales sur l’entretien et les améliorations des unités que vous louez.

Inconvénients

  • Unités non louées: Vous ne pouvez maintenir un flux d’argent positif que lorsque les unités occupées par des locataires génèrent suffisamment de loyer pour couvrir les coûts d’entretien et d’hypothèque. Les unités non louées peuvent vous coûter cher, car il est difficile de maintenir une offre constante de locataires.

  • L’entretien: Il ne s’agit plus seulement de votre maison. Vous devez vous occuper de deux à quatre unités, ce qui peut être coûteux et prendre beaucoup de temps.

Les chalets

Ce qu'il faut rechercher dans un chalet

Vous vous souvenez du vieux chalet effrayant que vous avez vu dans un film d’horreur? En réalité, investir dans un chalet peut être extrêmement rentable à long terme. Tout le monde aime profiter de l’ambiance rustique d’un chalet en bois situé près de sentiers de randonnée, de lacs, de stations de ski et de forêts.

Un chalet est surtout utilisé pour des séjours personnels, mais il peut aussi être loué à court terme pendant la saison des vacances. Les gens aiment aussi se retirer dans la sérénité de temps en temps, et vous pouvez profiter de cette opportunité. De nombreuses familles partent à la pêche pendant une semaine et ont besoin d’un endroit où loger. Le revenu locatif est ici exponentiellement plus élevé que dans un plex, car il n’y a pas tant d’options à proximité d’une forêt.

Quand faut-il investir dans un chalet? Vous devez comprendre que les chalets ne sont pas très demandés tout au long de l’année. Le vendeur exigera le prix fort lorsque c’est la saison des vacances et que le chalet est très demandé. Votre meilleure chance est de conclure l’affaire hors saison. Essayez le printemps ou l’été pour les stations de ski et évitez les étés si vous voulez acheter un chalet sur un lac. 

Pour maximiser vos profits, assurez-vous d’acheter un chalet au bon endroit. Il devrait au moins avoir un accès à internet et le câble pour attirer plus de clients.

Avantages

  • Revenus de location élevés: Si votre chalet est proche de l’attraction principale, vous pouvez gagner des bénéfices incroyablement élevés.

  • Appréciation: La valeur de votre propriété augmentera chaque année, surtout si vous investissez dans une zone très demandée.

  • Votre propre maison de vacances: Vous pouvez l’utiliser comme maison de vacances pendant la basse saison ou  quelques semaines par an pour garder le chalet pour vous.

Inconvénients

  • Frais d’entretien et de ménage élevés: Un chalet est principalement fait de bois et nécessite donc un entretien important. Des dégâts causés par les termites, des fuites dans le toit, des bardeaux manquants et de nombreux autres problèmes inattendus peuvent survenir. Vous avez également besoin de quelqu’un pour vous aider à faire le réapprovisionnement et à répondre aux questions et préoccupations des clients.

  • Taxes et mise de fonds plus élevée: Si vous louez votre chalet pour plus de 14 jours, vous devrez payer des impôts fédéraux sur le revenu de la location. Les autres taxes comprennent les taxes d’état, les taxes locales et les taxes foncières.

Les condos

Ce qu'il faut rechercher dans un condo

Il s’agit d’une unité résidentielle privée à l’intérieur d’un bâtiment plus grand. Il est intéressant d’investir dans un condo s’il est situé dans un quartier très demandé, comme un centre-ville ou une destination de vacances. Les condos sont beaucoup moins chers que les maisons unifamiliales, car ici vous ne payez pas pour le terrain, mais pour l’espace à l’intérieur du condo.

Avantages

  • Faibles coûts d’entretien: Vous payez des frais d’association mensuels qui couvrent tous les frais d’entretien. Certaines associations couvrent également l’assurance du bâtiment, le câble, la collecte des ordures et les coûts de lutte contre les parasites.

  • Demande accrue: La demande de condos est montée en flèche en raison de l’urbanisation. Les locations de maisons unifamiliales et multifamiliales sont rares dans la plupart des régions.

Inconvénients

  • Problèmes de financement: Il est difficile d’obtenir une hypothèque pour un condo. L’immeuble doit compter au moins 50 % de condos occupés par des propriétaires pour convaincre un prêteur.

  • Restrictions de location et frais d’association de copropriété élevés: Certains condos n’autorisent pas la location, et d’autres peuvent avoir des restrictions de location. De plus, les frais d’association des condos sont incroyablement élevés et vont de 0,48 $ à 1,06 $ par pied carré.

Sources: Ratehub

Rénover des maisons et les revendre

Ce qu'il faut rechercher dans une maison à rénover

Acheter des propriétés locatives, s’occuper des locataires et des frais d’entretien est un véritable casse-tête. Rénover une maison signifie que vous achetez une maison, que vous l’améliorez, faites des rénovations, et que vous la vendez, tout cela en quelques mois. 

Mais le hic, c’est que vous avez besoin d’une somme d’argent considérable et de permis pour la rénovation et le remodelage. Pour minimiser les coûts supplémentaires, recherchez des maisons en relativement bon état et à bas prix. 

Les risques sont beaucoup plus grands, car vous pourriez dépenser des sommes considérables pour les rénovations, mais ne réaliser que peu ou pas de bénéfices. Au contraire, rénover la bonne maison a le potentiel de produire les plus gros gains. 

Vous avez besoin de designers, d’entrepreneurs, d’avocats et de comptables experts dans votre équipe pour devenir un pro dans la rénovation de maisons.

Avantages

  • Profits rapides: Les revenus locatifs et l’appréciation des biens immobiliers ne sont pas favorables à court terme. Vous pouvez obtenir des rendements élevés en rénovant des maisons en peu de temps.

  • Pas d’impôts sur le revenu: Si vous avez vécu dans la propriété pendant au moins deux des cinq années précédentes, vous n’avez pas à payer d’impôt sur les gains en capital. Mais vous devez le payer dans le cas contraire.

Inconvénients

  • Risque plus élevé: Le facteur de risque est ici plus élevé que pour toute autre alternative d’investissement immobilier. Les coûts de rénovation peuvent augmenter, le marché peut s’effondrer ou les impôts peuvent augmenter. Vous ne savez jamais ce qui va se passer.

  • Coûts de détention: Plus vous mettez de temps à revendre la propriété, plus vous perdez d’argent. Vous payez l’hypothèque, les taxes, les frais d’entretien, etc.

Sociétés de placement immobilier ou SPI

Investir dans des sociétés de placement immobilier (SPI) est l’option la plus simple pour entrer dans l’immobilier. Vous pouvez commencer avec un petit montant et un risque minimal. Les SPI sont des sociétés publiques ou privées qui possèdent et exploitent des biens immobiliers. Vous achetez des actions d’une SPI et vous réalisez des bénéfices sur les projets immobiliers. 

En d’autres termes, une SPI prend l’argent de personnes comme vous pour acheter, développer et exploiter un empire immobilier. Leur portefeuille peut comprendre des hôtels, des complexes d’appartements, des condos, des hôpitaux ou des centres commerciaux. Une partie importante des gains tirés de ces projets est distribuée aux investisseurs. 

La plupart de ces sociétés de placement immobilier sont cotées en bourse. Vous pouvez acheter et vendre des actions via un compte de courtage, ce qui en fait l’investissement immobilier le plus liquide de cette liste. 

Quelles sont les options qui s’offrent à vous? Vous pouvez investir dans des SPI du secteur des bureaux, des SPI du secteur détail, des SPI du secteur résidentiel, des SPI du secteur des soins de santé et des SPI du secteur hypothécaire.

Avantages

  • Dividendes à haut rendement: Une SPI est tenue de verser 90 % de son revenu imposable aux actionnaires.

  • Investissement facile: Tout le monde n’a pas le temps et l’argent nécessaires pour acheter une propriété commerciale et l’exploiter. Avec les SPI, vous pouvez rapidement diversifier votre portefeuille d’investissement avec un minimum de risques.

Inconvénients

  • Le prix des actions fluctue: Le prix des actions baisse si la propriété se déprécie. S’il s’agit d’une SPI de vente au détail, vos bénéfices dépendent fortement de l’ensemble du secteur de la vente au détail lui-même – un taux d’inoccupation élevé entraîne de faibles bénéfices et vice versa. De plus, la hausse des taux d’intérêt a un impact négatif sur la rentabilité.

  • Les impôts: Les dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire, donc si vous détenez des SPI dans un compte de courtage standard, vous devez payer des impôts élevés.

Sources: Dividend

En conclusion

Acheter et posséder des biens immobiliers est l’une des meilleures stratégies d’investissement depuis l’aube de l’investissement elle-même. Et vous n’avez même pas besoin de sommes folles pour acheter un bien immobilier. Utilisez l’effet de levier à votre avantage! 

Qu’est-ce que c’est? Vous pouvez acheter une propriété en empruntant des fonds en payant une partie du prix d’achat total. Vous en tirez ensuite des bénéfices et remboursez le reste plus tard. 

Ou alors, optez pour les SPI! La revente et la location de biens immobiliers sont intéressantes, mais demandent beaucoup plus d’efforts. 

Quel que soit votre choix, l’investissement immobilier offre des bénéfices élevés à long terme et n’est pas aussi volatile que le marché boursier. Comme il s’agit d’un actif relativement illiquide, il faut du temps pour réaliser des bénéfices, alors, soyez patient ! Assurez-vous de faire vos devoirs avant de vous lancer dans l’immobilier.

Vous voulez en savoir plus sur l’immobilier? Consultez notre article sur ce qu’il faut savoir pour faire une offre d’achat!

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